中信华夏三胞南京国际金融中心REITs运作模式分析

本文是一篇国际金融论文，本文分析“中心华夏三胞南京国际金融中心REITs”运作模式可以发现，“中信华夏REITs”标的资产的年租金收入为2.4亿元，占三胞集团主营业务收入比重过低，不到1%，将标的资产实现资产证券化有效的提高了三胞集团的资金流动性，减轻流动性压力。
第一章 绪论
第一节 选题背景

国际金融论文怎么写

中国房地产市场自2008年以后得到快速的发展，发展到今日，房地产市场已渐近瓶颈，房地产市场如今正处于发展失衡的阶段，房地产企业不断的加大房地产供给，房地产价格却失衡般上涨，消费者需求并未出现上涨，消费者需求因为价格高昂的缘故出现了显著下降。房地产企业加大市场供给的同时，房地产企业负债不断增加，这是房地产企业发展的一般规律，据房地产上市企业的财务信息披露，部分房地产企业资产负债率超过了80%1，高负债率为企业发展及经济发展埋下隐患。如今房地产市场增长速度放缓，而房地产企业的负债绝大部分依赖于银行贷款，这增加了银行的贷款风险。2016年以来，房地产调控政策不断加强，银行收紧了对房地产行业的信贷额度，房地产行业融资难度加大。截止到2019年9月，全国至少有360家房地产企业因不能清偿到期债务、严重资不抵债而倒闭2，确保资金链的完整性，保证企业正常运营所需的流动性是房地产企业的当务之急。资产证券化成为房地产企业融资的新方向，开展资产证券化可以帮助企业减少重资产、将存量盘活、加速资金回流，房地产资产证券化市场发展潜力巨大。如何在不影响房地产企业正常发展的前提下，有效的降低房地产企业的负债、有效的降低银行的融资风险、保护好整个金融体系的正常运转是急需解决的问题，房地产信托投资基金是支持房地产企业的正常融资需求与促进房地产市场发展的较好选择。
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第二节 选题意义
一、理论意义
房地产投资信托基金REITs（英文全称“Real Estate Investment Trusts”，以下简称“REITs”）是一种信托投资基金，它通过专业机构管理所集合的投资者资金，购买物业基础资产、基础设施资产。通过专业的管理机构对物业基础资产、物业基础设施资产进行专业化管理，物业基础资产、基础设施资产所带来的租金收入、收费收入以派息的方式分配给投资人，投资人借此可以享有物业基础资产、基础设施资产长期而稳定的租金收益和资产增值收益。
REITs投资能带来长期且稳定收入的房地产项目，包括写字楼、商业项目、酒店、公寓楼、物流及工厂等，或投资于具有稳定运营收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力、风力、光伏发电等。
REITs集合资金为投资者提供了分享房地产市场发展红利的投资机会；专业化的管理人员构建房地产投资组合并将资金投入其中，通过市场分散了房地产投资风险；投资人所持有的资产份额在专门的交易平台可以自由转让，流动性良好。
二、实践意义
我国房地产市场的发展已经进入了存量时代，在经济下行的情况下，如何盘活存量是个艰巨的任务。在国家坚决贯彻落实“房住不炒”的指导方针下，如何推动经济去杠杆、如何推动金融资本“脱虚向实”、如何有效防范并化解可能存在的系统性风险，REITs是一个的新的方向，REITs不仅能完善我国资本市场体系的构建，更能促进金融与房地产良性循环。
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第二章 文献综述
第一节 国外研究动态
REITs在国外已经发展了半个多世纪，得益于欧美发达国家法律体系的帮助，欧美国家REITs市场成熟度较高，对REITs研究已久，已经形成一套比较系统的理论。
Philipp Klein,Andreas Pfingsten（2020）研究发现随着资产证券化信息透明度的增加，将能有效的降低证券化潜在的代理问题。Anna Grodecka Messi（2019）提出资产证券化可以改善金融稳定性。Bonnie G. Buchanan（2017）提出资产证券化可以降低企业对于商业银行的依赖性。 Jaume Roig Hernando（2017）认为资产证券化可以有效的促进房地产市场的良性发展。Mari L. Robertson（2016）提出资产证券化可以完善资本市场体系的构建。
Sang Hyuck Kim, Suhyang Noh, Seul Ki Lee（2018）研究发现REITs在资产策略方面有着降低资本投资负担和允许有效扩张方面的优点，可以有效的降低房地产企业的资金压力。John C. Alexander,Thomas M. Springer（2018）从REITs的多元化影响出发，为房地产类型的市场评估和REITs的地域多元化提供进一步的证据。Jamie Alcock, Eva Steiner（2018）提出REITs与股票市场之间联合负收益集群的可能性过大，能作为一个比较好的投资避险工具。James Conklin,Moussa Diop, Mingming Qiu（2018）探讨投资特性（主要是相对于公司一级市场的投资地点)对房地产投资信托REITs）融资选择的影响，为REITs的融资决策提供了更优的理论基础。David H. Downs, Joseph T. L. Ooi, Woei-Chyuan Wong, S. E. Ong（2018）在研究亚洲REITs时，解决了相关方交易（RPT）文献中持续存在的理论紧张问题，为中小股东价值增值提供了新的证据。
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第二节 国内研究动态
国内REITs的研究起步较晚，但是发展迅速。REITs的理论研究成果较多，对REITs的制度建设和运作模式的研究奠定了理论基础。
李志辉等（2016）提出资产证券化可以提高商业银行的资金流动性，利于改善银行的风险水平，提高商业银行稳定性。顾媛（2018）提出资产证券化的标准化信息披露制度还需进一步完善。
张庆昌和王跃生（2018）提出随着我国相关制度的完善，REITs发展前景广阔，并将逐步改变我国房地产市场的格局。包乐（2017）提出房地产投资信托基金的推行时间越早，越能帮助我国商业地产降低库存，有效支持供给侧改革。吴洋晖（2013）提出REITs的发展将能推动房地产市场良性发展。根据同发达国家REITs发行进行对比研究，侯盼隆（2016）指出我国市场成熟度不高，REITs的发行和运营受到一定影响；李涓（2014）认为应该加大市场培育，鼓励更多的投资者进入；孙静（2015）在借鉴美国REITs发展的经验，找出利于我国REITs发展的因素。REITs的发展过程中也避免不了会遇到一些问题，卫露娟（2016）总结我国REITs在应用中存在的最大问题是潜在的投融资功能未能有效发挥；刘嘉琪（2018）从理论创新匮乏的角度阐述REITs发展中的障碍；李明秋（2013）提出我国急需发展符合我国现实国情的REITs发展模式；肖晓红（2013）认为当前阻碍REITs的因素过多，法律法规的不适用性、未推行税收减免和经济下行压力大等皆不利于REITs的发展。
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第三章 房地产投资信托基金（REITs）基本分类及国内外发展现状 ....................... 10
第一节 房地产投资信托基金（REITs）概念界定...................... 10
第二节 房地产投资信托基金REITs分类............................. 10
第四章 国内外REITs运作模式 ............................. 16
第一节 国内运作模式...................................... 16
一、私募基金模式 ................................. 16
二、公募REITs .......................... 16
第五章 中信华夏三胞南京国际金融中心REITs案例介绍 ....... 19
第一节 相关参与主体概况.......................... 19
第二节 基础资产概况......................... 21
第六章 中信华夏三胞南京国际金融中心REITs运作模式分析
第一节 外部环境分析
国外REITs一般选在经济活跃、发达的地区，经济总量大，利于REITs的落地，并对REITs标的资产的类型做一个市场分析。本节对“中信华夏REITs”做一个较为完善的城市分析和市场分析。
一、城市分析
南京坐落于长江下游，位于江苏省西南部，毗邻上海，地理位置优越，既是长三角重要城市之一，又是长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市，同时也是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市6。南京总面积约6600平方千米，常住人口约900万7。在2019年的新一线城市评选中，南京被评为新一线城市。
自改革开放以来，长三角经济飞速发展，江苏省更是成为我国的经济大省，经济贡献率高，GDP总量、增长率更是在全国名列前茅，经济发展势头迅猛。南京作为江苏省的省会，表现优异。

国际金融论文参考

从图6.1可以看出，南京GDP总量以一个较快的增长率逐年上升，年均增长率达到10%，高于全国GDP平均增长率，2019年南京GDP总量更是突破了1.4万亿元，GDP总量排行遥遥领先于其他新一线城市，在向北京和上海等一线城市逐步拉近差距，经济发展势头良好。由此可以看出，南京的城市发展基础牢固，各方面基础设施完善，为REITs的进入和实施奠定了大环境的基础，更有利于REITs日后的推广。
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第七章 结论与对策建议
第一节 结论
REITs 在欧美发达国家已经发展近半个世纪，发展至今，REITs已成为国外资本市场的主流投资工具，其能有效减轻房地产企业的存量资产压力、资金流动性压力，能带来稳定的预期收益。目前我国经济承受较大的下行压力，房地产市场经过近10年的快速发展已接近一个瓶颈，REITs的引入将能帮助市场有效的突破瓶颈。
分析“中心华夏三胞南京国际金融中心REITs”运作模式可以发现，“中信华夏REITs”标的资产的年租金收入为2.4亿元，占三胞集团主营业务收入比重过低，不到1%，将标的资产实现资产证券化有效的提高了三胞集团的资金流动性，减轻流动性压力。对比分析国内REITs以往的运作模式得出，“中信华夏REITs”是新一线城市中标的资产是一项优质资产，REITs从设立之初就受到资本市场的广泛关注，参与方皆是大型金融机构，后期的运营的业绩也是各方关注的焦点。宏观经济环境的促进因素、所处地理区域的便利及标的资产较强的市场竞争力为“中信华夏REITs”奠定了外部环境的发展基础。“中信华夏REITs”构建了完善、高效的风险管理体系，于REITs成立之初设立双重SPV进行风险隔离，隔离标的资产的原始权益人，具有极强的实操性；同时考虑到REITs的交易结构和产品设计的特点，对潜在存在的风险针对性的制定了相应的防范措施，风险防范措施覆盖面广，能有效的增加的投资人投资REITs的信息，减少REITs运作的不确定性。“中信华夏REITs”在上海证券交易所挂牌交易，定期披露重要事项，每年由专门机构进行跟踪评级、 财务报表审计等等，定期发布资产管理报告、托管报告等REITs运作业绩相关文件，信息披露力度大，REITs的整体运作保持着较高的信息透明度，是我国未来REITs的发展方向“。中信华夏REITs”的业绩表现和收益分配结果证明了其是一项优质投资资产，“中信华夏REITs”的发行和运作表现良好。
参考文献（略）