ZY物业公司发展战略探讨

本文是一篇战略管理论文，笔者认为物业管理行业的发展受到多个方面因素的影响，包括其他关联产业的发展、信息技术以及宏观政策等方面。因此物业管理企业的发展战略要能够紧密结合外部环境的变化和行业发展趋势，并实时进行动态调整和完善。
第1章 绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
近二十年来，在国内房地产行业的飞速发展的刺激下，物业管理行业也进入了快速增长时期，各地物业管理企业的数量及规模显著增加。目前，国内的物业管理企业主要分为依托房地产开发的地产集团物业公司、独立运营的第三方物业公司两大类，目前占比大约为7:3左右。
根据中国物业管理协会CPMI（China Property Management Institute）在2020年12月发布的行业统计报告显示，截止到2020年我国的物业管理企业达到2000多家，从2015年以来平均年增幅达到5%左右，如图1-1所示1。

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与此同时，各地物业公司的平均在管项目数量也有明显增加，其中业内排名前100名的物业公司平均在管项目数量在2020年达到194家，较2019年增加7家，近5年的年均增幅达到5.8%2。除了管理规模之外，国内物业公司的服务边界也逐步得到拓展，从传统的业主物业服务逐步延伸到各类非业主/业主的增值服务领域，包括案场服务、顾问咨询、空间运营、电商服务、社区金融、工程服务等。按照德勤管理咨询2020年6月的统计，2019年国内物业行业的增值服务总营收达到204亿元，占物业管理总营收的15%以上，同比增加6.83%3。
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1.2国内外研究文献综述
由于ZY物业公司属于规模相对较小的区域性第三方独立运营物业管理企业，因此在对其进行战略管理的研究中，国内外近年来关于中小企业的战略管理，以及对物业管理企业的战略管理研究成果，对本文的研究奠定了理论基础。因此，本节对国内外的相关研究文献及其成果进行整理与介绍。
1.2.1 国外研究文献综述
（1）关于中小企业战略管理研究综述
国外对于企业战略管理的研究起步较早，在上世纪70年代学界出现了多种针对企业战略管理的研究理论和工具，例如PEST分析法、波特五力模型分析法、SWOT分析法以及的EFE、IFE、QSPM矩阵分析法等量化分析工具。在此基础上，近年来国外学者对于中小企业的战略管理研究数量比较多，主要立足于中小企业在市场上不具备规模性优势的特点，将其战略选择及实施方法、环境等作为研究重点。
Mehta、Tajeddini（2016）在对印度中小企业的战略选择研究中，提出了一种基于客户关系管理（CRM）魔力象限和准备度矩阵的量化分析模型，并以印度新德里的多家中小型软件研发企业为例，探讨分析了它们在全球软件产业链中的地位及发展战略选择。Sanchez（2017）等对墨西哥服务业中的中小企业竞争力和组织绩效之间的关系进行了探讨，并调研了多家服务业中小企业的实际经营情况及市场竞争力，通过构建量化分析模型，选择企业的财务报表数据、市场份额、客户评价等作为变量，分析了不同战略选择对于企业市场竞争力及组织绩效的影响。Abdullah（2017）对马来西亚制造业中小企业的创新发展战略及其集群效应问题进行了研究，认为政府通过鼓励中小企业的创新热情，积极创造适合当地制造业中小企业发展的政策环境，可以有效实现中小企业中形成集群创新优势，从而吸引更多的欧美制造业订单。
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第2章 相关理论基础
2.1 相关概念
2.1.1 物业管理
物业管理（Property Management）是指拥有物业的业主采用选聘外部组织，签订物业服务合同，对物业进行维护、管理的一系列活动，例如物业建筑物及其配套设施、设备、场地的维护管理等[1][2]。物业管理的概念起源于欧美等西方国家，是一类针对居住、商业、工业物业的公共服务行业。
目前，学界对物业管理的界定存在狭义和广义两个方面，上述定义属于狭义层面的定义[3]。广义的物业管理是在狭义概念范畴的基础上，还包含了物业业主的管理参与过程，以及委托方及其他相关利益方的管理过程等[4][5]。本文在研究中主要针对狭义层面的物业管理。
与物业业主签订物业服务合同并提供物业服务的组织通常称为物业管理企业，另外物业业主也可以通过自组织的方式对物业进行维护管理[6]。例如在我国《物权法》中就规定业主可以自行进行物业管理，而不需要将其委托给物业管理企业。
2.1.2 战略管理
战略管理（Strategy Management）的概念起源比较早，并且是从军事领域中发展而来[7]。早在2000多年前我国的《左传》、《史记》等古代典籍中就已经出现了“战略”的著述。在西方，“战略”（Strategy）是从希腊文“Strategos”中发展而来，其原始含义为“将军”[8]。所以，战略管理最早主要是指军事领域中的指挥策略、艺术、方法的一门科学[9]。
在现代管理学中，战略管理目前已经渗透到公共管理、企业管理等多个方面，例如国家战略、企业战略等。现代意义下的战略管理包含多层涵义，战略管理学家Henry Mintzberg（1982）认为战略管理的涵义包含了计划（Plan）、模式（Pattern）、定位（Position）、愿景/期望（Perspective）和计谋（Ploy）5个方面，即战略管理是对一个组织、团队未来行为及目标的决策计划、行为模式、基于内外环境的定位、特定时间段及环境下的愿景或期望、动态环境下的博弈性计谋等[10]。管理学家Igor Ansoff（1985）认为战略管理是指在不断变化的环境影响下，决策者进行合理决策的过程，目标是领导组织迈向符合预期的未来[11]。
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2.2 战略管理分析方法
2.2.1 PEST分析法
PEST分析法是一种用于战略管理的分析模型和方法，最早是由管理学家Aguilar Francis（1967）提出，其中将经济（Economic）、科技（Technological）、政治（Political）、社会（Social）4个要素组成一个称之为“ETPS”模型，主要用于分析经济组织的发展战略选择和制定[18]。
随后，美国人寿保险协会ACLI（American Council of Life Insurers）的首席管理专家Arnold Brown（1968）将其称之为“STEP”分析模型[19]。在1980年代，PEST分析法逐步成熟，并演变出包含其他分析要素的PESTE（增加了Ecological要素）、PESTL（增加了Legal要素）等其他衍生模型[20][21]。
在企业战略管理中，PEST分析法主要用于对企业所处的宏观环境进行分析，通过把握大量的基础性资料，从政治、经济、社会、技术等维度进行要素分析与考察，为企业发展战略的计划和制定提供决策依据[22]。其中，政治环境要素主要指企业所处国家/地区的政治制度、体制，以及政局的稳定性、政府出台的法律法规及其执行贯彻程度等；经济环境要素主要是指当地的GDP水平、利率水平、经济财政政策、汇率、市场化水平、市场需求等；社会环境要素主要分为人口环境、文化环境等，例如人口的规模与分布、年龄结构、收入结构等；技术环境要素主要是指与企业发展相关的技术、工艺、材料等方面的发展情况等[23]。
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第3章 ZY物业公司外部环境分析 ........................... 15
3.1 公司宏观环境分析 ......................................... 15
3.1.1 政治法律环境分析 ............................ 15
3.1.2 经济环境分析 ..................................... 16
第4章 ZY物业公司内部条件分析 ........................... 27
4.1 ZY物业公司基本情况概述 ........................ 27
4.1.1 公司基本简介 ................
4.1.2 公司业务范围 .............................. 27
第5章 ZY物业公司发展战略制定 ........................... 37
5.1 SWOT分析 ......................................... 37
5.1.1 机会与威胁分析 .......................... 37
5.1.2 优势与劣势分析 .............................. 38
第6章 ZY物业公司发展战略实施及保障措施
6.1 战略实施
基于对ZY物业公司的战略目标分析以及职能层的战略分析，可以得到人力资源战略是公司物业服务主业发展战略实现的基础，物业管理战略是构建公司的服务品牌的前提，所以可以将ZY物业公司的战略实施路线如图6-1所示。

战略管理论文参考

按图6-1所示，在ZY物业公司的战略实施路线中，公司首先应该从内部人力资源的结构优化和质量提升角度出发，提高公司的物业管理服务能力和创新能力，为物业管理战略的实施奠定基础资源保障。
物业管理战略的实施主要以提高基础物业管理服务质量、加大和拓展物业增值服务比例、构建先进的信息化物业管理服务平台为主，达到拓展和扩大公司在物业服务目标市场上的占有率，提高公司的物业服务质量、客户满意度及市场营收能力，为物业品牌战略的目标实现提供业务基础。
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第7章 结论与展望
7.1 结论
在国内地产行业快速发展的推动下，物业管理行业目前已经进入了成熟发展阶段，并形成了以地产集团物业管理企业、第三方独立运营物业管理企业为主体的市场格局。随着2018年以来国内地产行业发展进入拐点以后，虽然物业管理行业的存量市场和增量市场规模依然庞大，但是物业管理企业仍需进行合理的战略调整，以应对未来的行业发展趋势与挑战，提高自身的市场竞争力。
本文以内蒙古自治区的ZY物业管理企业为对象，分析公司的外部发展环境和内部条件，针对外部环境的变化及内部存在的问题，制定公司的发展战略目标及职能层战略，为公司的长期健康发展提供战略保障。
通过本文研究，得到如下结论：
（1）从2017年开始，国内物业管理行业进入高速发展时期，外部宏观环境为ZY物业公司的发展提供了良好的条件。同时，在行业竞争上公司面临的主要竞争者主要是当地其他的第三方独立运营物业管理企业，供应商/购买者的议价能力、潜在行业进入者及替代品对公司的竞争影响不大。
（2）ZY物业公司的主要业务范围集中在传统的基础物业服务领域，盈利能力近年来有所下降。同时公司的人力资源总体素质较低，物业服务管理能力处于业内中等偏下水平，缺乏管理创新意识，在客户满意度及品牌建设方面存在较大的缺陷和问题。
（3）通过SWOT分析得到ZY物业公司的外部发展机会良好，内部劣势也同样明显，由此确立了基于WO的扭转型发展策略。同时根据公司物业管理服务主业及当地物业管理行业的基本情况，制定了面向低端住宅类、办公类/商业类物业管理市场的总体战略目标，并从人力资源、物业管理、物业品牌3个方面制定公司的职能层战略，将公司的战略细化为人力资源优化、物业管理服务质量提升、塑造公司物业服务品牌等方面。
参考文献（略）