ZS集团房地产项目采购招标管理优化思考

本文是一篇项目管理论文，本文研究以解决现存突出问题为导向，通过对企业架构进行优化调整和权责体系梳理完善，着力解决总部定位不清、项目运营效率不高、资源规模优势发挥不足等发展瓶颈问题，对优化 ZS 集团房地产项目采购招标管理，提高项目投资效益，助力企业健康高效发展有着现实意义。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
招标采购是发包方（亦称发包机构）提出需要采购的事项的具体要求和条件，然后使用招标竞价方式，从众多符合条件的投标企业中，择优选取一名（或以上）的企业作为承包方的过程。最早的《中华人民共和国招标投标法》自 2000 年 1月 1 日起施行后，作为纲领性文件，对规范市场上的房地产招标采购行为起到了指导作用[1]。之后相继出台的相关行政法规、各地方性法规、各类规章制度以及各种规范性文件为补充的法律制度体系使招标管理工作可以有法可依，指引与规范了招投标活动中的行为，而且不断完善，以满足各行各业招标投标活动的需求。
随着我国房地产行业的不断发展,行业的竞争越来越激烈，国家与房地产行业相关的政策不断出台,这些外在因素迫使房地产企业转变自身原有的不良的管理与运营模式,这样才能在激烈的市场竞争中求得生存与发展。鉴于目前整个房地产行业受到政策调控及全球经济等因素影响，工程招标水平仍然未尽如人意。房地产企业如何在激烈的竞争中生存和发展，如何降低成本、提高质量、提高企业的招标管理水平以提高核心竞争力，是非常值得研究的课题[5]。
1.1.2 研究的意义
招标工作是房地产开发的基础，是最关键的部分之一，因为招标的工作质量从小的方面来讲，会直接影响到房地产工程总体建设质量，从大的方面来讲，关系到整个行业的健康发展，关系到人民的生命安全、社会稳定和国计民生。所以，房地产公司在开发的过程中，要重视工程的招标管理工作，需守法合规,并提高合同意识，加强合同管理,用合同来约束双方行为，以达到双赢的效果[6]。与此同时,也要重视招标风险管理，不断完善企业的招标体系，防止通过各种不合规的途径获得投标资格的施工单位，营造公平竞争、优胜劣汰的健康的招标环境[7]。
1.2 国内外招标管理研究现状和发展趋势
1.2.1 国外的发展状况
（1）国外招标起源
招标管理最早起源于十八世纪的英国，早在 1782 年英国便设立了相应的采购机构专门负责采购政府部门办公用品，而且为保证采购行为的合理性和有效性，英国的财政部还相应制定和颁布了系列的文件和操作规则，通过公开招标方式进行政府办公用品及公共开支的采购活动。招标被认识和实践证明为一种相对公平和行之有效的采购方式后，二战以来其影响力更不断扩大，包括西方发达国家和世界银行等均在采购和工程承包中大量采用[8]。
（2）国外招标管理现状
随着两个多世纪的社会政治和市场经济体制的发展，招标投标不但没有被遗弃，而且使用越来越广泛，相关操作也越来越细化和成熟，目前已发展成为全球大部分国家进行项目采购的最重要方式之一，包括国际体育盛会奥运会的比赛场馆和相关设施的建设与采购，各国政府办公用品和主要公共开支的采购活动，以及世界各国大型工程项目的建设等，基本上都是通过招标投标的形式进行[9]。
招投标模式在西方发达国家经过两百多年的实践和发展已经比较成熟，制度也相对健全。经济的发展决定上层建筑，由于西方发达国家经济实力较强，其民众的整体素质相应地比较高，所以招投标机制在西方发达国家的运行情况较好[10]。即使西方各国的招投标运作方式不完全相同，但从总体来讲都具备以下特点:
① 完善的法律法规体系
西方发达国家已使用招标这种采购方式的两百多年了，上百年的发展使招标方面的管理模式已相当成熟与完善。尤其在最近的几十年内，美国和欧盟各国的法律法规更为完善对风险防范管理等方面做得更为成熟，成为全球招标投标制度最为完善和规范的国家之一，其招标投标创造的经济和社会效益难以估量。发达国家招标采购相关法律法规的主要特点为，不但有标准化的招投标的操作规则和操作程序，而且有完善的流程化的采购合同的管理，例如从采购合同的立项开始到审批，然后交货交工的监察等，都有完善的标准化的履行程序[11]。与此同时，在法律法规允许范围内，已制定出详细的操作性强的实施细则，形成相对完善的法律体系。
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第 2 章 ZS 集团房地产项目采购招标管理现状
2.1 ZS 集团简介
ZS 集团是包括城市更新、房产投资、设计、监理、建设、装修、物业经营、物业管理、大型体育场馆运营管理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的市属超千亿资产全资国有大型企业集团。ZS 集团总部下设 15 个职能部门和包括各业务领域的多家二级公司，其中以房地产开发为主业的二级公司 6 家。ZS 集团总部组织架构具体如下图 2-1： ZS 集团属下投资开发房地产项目主要包括三类：A 类项目指集团总部直属（直接）开发项目；B 类项目指二级公司（不含上市公司）开发项目；C 类项目指上市公司开发项目。
2.2 ZS 集团集团招标管理相关单位职能分工
2.2.1 房地产专业委员会
集团房地产专业委员会下设投资决策委员会、产品决策委员会和招标决策委员会。招标决策委员会负责审议审批项目采购策划方案、审批供应商考察报告、确定入围单位、审议评标原则和办法、监督开标评标、审议评标报告、确定中标单位以及主办董事长/总经理要求的招标复议以及重新招标的组织等。
2.2.2 ZS 集团公司采购招标部
集团公司采购招标部为集团采购招标工作主责部门，负责统筹、策划、组织、管理、协调集团范围内大宗采购工作，并对下属公司的采购相关事宜提供业务支持和指导。
⑴建立集团采购招标管理体系。策划、建立、完善及组织实施采购管理体系的相关规定、制度、标准；督促、指导下属公司建立与完善其采购招标管理体系。
⑵实施集团房地产开发项目的采购工作，包括：企业采购招标制度下、各类项目的采购工作和战略合作供应商的采购及管理工作。
⑶维护供应关系。制定及组织实施供应商管理的相关方法；实施双向动态管理体系，定期进行供应商的竞投与合作评估和反馈交流；搭建诚信供应商交流平台，致力于建设良好的供应渠道。
⑷管控工作。监督下属房地产企业开发项目的采购工作、采购流程的合法性；为集团及下属公司提供采购咨询工作的技术及人员支持。
第 3 章 ZS 集团房地产项目采购招标管理存在的问题 .................................... 23
3.1 关于 ZS 集团招标机制问题的德尔菲法调查分析 .............................. 23
3.1.1 调查专家组的基本情况 ....................................... 24
3.1.2 调查问卷设计 .................................... 25
第 4 章 ZS 集团房地产项目采购招标管理优化 ................................. 33
4.1 ZS 集团房地产项目招标机制优化理论应用 ..................................... 33
4.1.1 流程优化的理论 .................................... 33
4.2 采购招标机制优化的目标与原则 ............................ 34
第 5 章 结论与展望 .............................. 52
5.1 研究结论 ................................ 52
5.2 不足与展望 ............................... 53
第 4 章 ZS 集团房地产项目采购招标管理优化
4.1 ZS 集团房地产项目招标机制优化理论应用
4.1.1 流程优化的理论
本章的主要目的是优化 ZS 集团的竞标机制和研究与此优化机制密切相关的具有指导意义的管理理论。因此，此次研究会参考并使用流程优化理论来分析 ZS 集团房地产项目招标中的流程优化问题。
流程优化理论源于 1960 年代美国迈克尔教授的研究。其核心思想是以提高客户满意度为衡量标准，打破原运营和管理模式，并从全局优化而非局部优化的角度来调整改进公司的流程或重新设计。在调整过程中，某些局部流程会有两种选择，一是即便该流程在局部角度看相对优越但一旦与整体存在矛盾，便会被调整改善直至最终与整体兼容，二是直接被剔除。
流程优化（再造）的方法可以分为两类。第一种是流程优化法。以最终实现流程优化为结果导向，着眼于现有流程，并针对现有流程的每个环节进行调整改善。这个方法的优点是风险小同时针对性强。但是，由于其优化模式是在现有流程框架下进行调整，必然会受到框架的限制，最终改善效果并不一定显著。流程优化（再造）的另一种方法是打破现有流程的框架，重新创新设计运营流程。这种方法的应用是在把握大局的情况下，实现真正意义上的再造，效果会更为显著，但再造过程的任一环节的不顺畅也会使公司面临着更大的风险，可能会给公司带来无法弥补的损失。 第 5 章 结论与展望
5.1 研究结论
房地产项目投资作为 ZS 集团企业三大主营业务之首，更是建企立业之本，项目投资的效益直接影响到企业的生存发展。而房地产项目投资开发建设过程中，项目的采购招标效率、质量和成果直接影响整个项目的投资效益，所以如何能够优质高效的做好企业的采购招标管理，对以房地产开发为主业的 ZS 集团来说有着深重的意义。然而，由于 ZS 集团过去的企业架构和业务经营模式存在总部定位不清、管控缺位、项目运营效率不高等发展瓶颈问题，直接导致其房地产项目的采购招标质量不高、管理水平偏差。本文根据 ZS 集团的组织架构、单位内部分工、招标采购流程等多方面实际情况，采用德菲尔法（专家调查法）、实地调查、文献综述等方法对其采购招标管理系统进行分析研究，提出其中存在问题，通过构建更科学、健全的组织管理体系和权责分配体系、完善招标业务流程的方法对 ZS 集团房地产项目的采购招标管理进行优化。
本文的主要研究结论有：
（1）ZS 集团总部功能定位不清，总部职能管理功能与房地产板块经营功能混在一起，导致项目建设过程的招标管理滞碍不顺。本文研究以解决现存突出问题为导向，通过对企业架构进行优化调整和权责体系梳理完善，着力解决总部定位不清、项目运营效率不高、资源规模优势发挥不足等发展瓶颈问题，对优化 ZS 集团房地产项目采购招标管理，提高项目投资效益，助力企业健康高效发展有着现实意义。
（2）综合分析了目前 ZS 集团房地产项目采购招标流程现状，其工作流程合理性有待进一步提高。本文针对调查反映出关于招标流程不合理的问题，通过标准化工作流程步骤、合理划分工作节点、改进工作方式等完善 ZS 集团房地产项目招标管理流程，增进采购招标的管理深度，进一步提高招标管理水平。
参考文献（略）