中岳房地产公司D项目风险管理思考

本文是一篇项目管理论文，本文是一篇项目管理论文，本文首先分析了风险管理的相关理论，并对国内外研究现状进行了对比。风险管理的流程包括风险识别、风险评估、风险控制，以上也是本文整体的思路，通过对中岳房地产公司概况和风险管理现状的了解。
1绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景

项目管理论文怎么写

改革开放以来，在我国经济体制改革持续深入的背景下，房地产开发已经发展到了一个新的高度，房地产市场为我国经济的迅速发展提供了强大的支撑。根据每个时期市场的需求及国家政策的变化，对我们房地产市场进行划分，可具体分成四大阶段。第一阶段自2003年起，房地产业被列为了国民经济中的重要支柱行业，在此期间，国家一直在出台各种政策来鼓励房地产市场的发展，希望通过房地产来推动经济的发展，同时也能带动其他产业的发展。第二阶段自2011年开始，将房地产作为一个民生问题，国家对金融政策、监管政策、土地政策都进行了有效的调整，一切以广大群众的需求出发，不忘初心，从根本上解决“大家买不起房”这一问题，尽可能多建房子，以达到“百姓皆有房住”的状态。第三阶段自2015年起，把房地产看作是一个产能问题，国家为此提出了供给侧结构性改革，要刺激市场，减少存量。第四阶段自2016年起，把房地产看作是金融风险问题，国家在此基础上，进一步明确了“房住不炒，打击投机性需求”的目的，进而有效抑制泡沫。第四阶段有了质的变化，在此期间要抑制炒房，人口刚需衰减叠加去金融化，房地产市场的行情也逐渐出现下滑的趋势。
近几年，受国家对房地产的调控政策及国内外的疫情影响，房地产行业重新进入冰河时期，管理费用、销售费用及财务费用居高不下，融资难、周期长、去化慢、利润低成为各个房地产企业发展的困难点，开发风险也日益加大。现阶段，在国内，投资失控是工程项目中常见的情况，通常是由管理不当、方法落后等原因造成的，更多的是由于没有充分认识到对工程项目产生影响和制约的风险因素，从而造成了工程项目的巨大损失。所以，在房地产开发过程中要高度重视风险管理，认真通过风险识别、评估并采取相应的防范与应对措施，从而提升企业所具备的管理决策能力，既能规避风险，又能获得更大的利润，是今后房地产行业内部管理的重要内容。
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1.2国内外研究现状分析
1.2.1国外研究现状
早在两个世纪前，西方经典经济论著就对风险进行了最初的界定。经营者的营业收益主要是指其在经营过程中所承受的风险所获得的收益。在此之后，1901年，美国学者威雷特对风险进行了较为精确的界定。在他看来，风险是一种不确定因素，而这些因素又是人们所不愿意面对的。这一概念所包含的两个方面的含义，为以后的学者对危险问题的探讨奠定了基础。首先，风险的存在是客观的，不以人的意志为转移，可以规避，可以控制，可以转移，但不能从根源上消除。其次，不确定是风险的实质和核心。风险的产生和影响的后果都是不确定的。
为了防止事件发生产生的不利后果，减小事件所造成的各类损失，也就是降低风险成本，人们借用管理科学的原理和方法，对风险进行防范，从而产生了风险管理。美国保险公司于1931年成立了保险公司，并在此基础上对风险管理和保险进行了深入的研究。1953年通用公司发生的一次大火为美国商界、学界带来了巨大的冲击，为风险管理学科的发展开辟了新的道路。美国学者于1963年出版的《企业的风险管理》一书，在欧美国家得到了广泛关注。在一九八三年五月，美国风险业和保险业协会的年度会议上，各国的专家、学者们共同制定了“101条风险管理准则”。欧洲危险学会是由欧洲11国于1986年联合组建的；同年十月，在新加坡举行的一次风险管理国际研讨会，标志着这一运动已在全球范围内展开，并形成了一场全球性的活动。Krechowice（2017）提出风险识别的重点工作是充分做好前期的调研，充分了解和掌握每个风险存在的原因，同时将各个阶段所面临的风险进行分类，然后通过相关分析方法重点分析主要风险因素并采取相应的防范与应对措施[1]。Malka 和Nishai （2019）提出了网络分析法的运用，通过分析各个风险因素之间的关系，并通过分析计算出各个风险因素相对于目标层的重要程度排序，根据风险类型及重要性程度采取相应的防控措施[2]。
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2相关概念与理论
2.1相关概念
2.1.1风险的定义
1901年，美国学者威雷特提出,“风险”属于不确定因素，反映出人们不愿看到的情况出现。在今天看来，风险是客观存在的事实。有两个主要的特征：其一，其客观性；二是它具有不确定性，即在一定条件下可能出现某种结果，这种结果有其可能性或必然性，也有可能不会产生这种结果，因而会对社会造成损失。风险存在具有客观性，不以人们的意愿为转移的、可避免的、可支配的、可转让的，但是，无法从根本上杜绝。其次，风险具有两重属性，即不确定性与可变性。其中，不确定性是风险的本质与核心。风险不是由客观因素造成的，而是由主观因素引起的，是由于主体认识能力或判断错误所导致的不确定性。风险发生及影响结果均具有不确定性。第三，不确定性是风险管理中最重要的特征之一。1921年美国经济学家F.H.奈特根据威雷特“风险”理论，对“风险”与“不确定”进行了较为明确的区分。他认为“风险”就是不确定的因素或结果，它是一种不确定性。法茨与斯通在1992年才更深入地探讨“风险”之涵义。在此基础上，两位学者又提出了“风险管理”这一概念，并认为企业所面临的各种风险就是一种管理过程中的不确定性。他们认为风险主要包括三个方面：（1）潜在损失；（2）亏损的范围；（3）潜在损失的不确定性。Fates,Stone提出了风险三因素模型，内在地体现着风险的基本含义，从而构成了这一理论的基本框架。
综合国内外学者及文献中关于风险的界定，文章定义房地产开发项目风险是由于客观条件不确定而引起，由此造成了实际结果和预期目标之间出现偏差，这种背离包含着背离的可能、背离的范围和方向。
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2.2相关理论
2.2.1房地产开发项目的基本特点
房地产开发项目是房地产开发公司按照项目所在城市的上位规划条件，按照当地相关部门及政策、规范要求规划设计产品组合，然后按照约定的工期，组织总承包单位及各个分包单位完成施工建设所涵盖的内容，达到预售条件后通过一定的销售策略取得收益。其主要有以下几个显著特点：
（1）投资规模大
从土地获取到租赁销售，项目开发的每个一阶段都需要大量的资金支持，相比其他行业房地产项目投资动辄千万，投资额过亿的项目比比皆是，如大型文旅项目、乡村振兴项目都会引来数百亿的投资。如此巨大的投资，将给房地产开发企业带来通货膨胀，现金流，融资，贷款利率等方面的风险。
（2）开发周期长
整个项目开发涉及分部分项工程的数量、工种和工序较多，平均开发周期至少两年，时间跨度较大。由于周期长，导致开发过程中不可预见的因素也随之增多，如房地产政策的变化、利率的变化、客户习惯的变化、供给侧结构的变化、建设成本的变化等，这些都会影响房地产的正常开发，进而带来一些不可预知的风险。
（3）涉及面广
房地产与千家万户的生活紧密相连，任何一个家庭对住房都会有不同的需求。另外，房地产项目不仅包含钢筋混凝土、水电安装，还包含装修、园林景观、自来水、燃气和热力工程，每一道工艺和流程都牵扯很多的行业和企业，涉及面较广。在整个开发过程中随时都会遇到各种类型的问题，这些不确定的风险因素可能会直接影响项目的经济效益。
（4）受自然环境影响大
房地产项目设计工艺流程多，每个分部分项工程都有标准的施工工艺和施工节点，受季节、温度及天气影响较大，自然环境的变化将会影响项目施工的质量、安全和进度，如冬季浇筑混凝土必须采用冬季施工措施，室外风力较大时不应高空作业。
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3 中岳房地产公司风险管理现状 .................. 16
3.0 中岳房地产公司概况 ........................ 16
3.1 中岳房地产公司组织框架 ............................ 16
3.2 中岳房地产公司风险管理现状 ...................... 17
4 D项目的风险识别 ............................... 22
4.1 D项目风险因素识别流程 ......................... 22
4.1.1 第一轮调研 .............................. 22
4.1.2 第二轮调研 ...................................... 22
5 D项目的风险评估 .......................... 31
5.1 投资决策阶段风险评估................... 31
5.2 前期准备阶段风险评估....................... 32
5.3 施工建设阶段风险评估............................. 33
6 D项目的风险防范与应对
6.1投资决策阶段
投资决策阶段是是判断项目是否具有可行性的关键阶段，通过对当地政策的了解、周边竞品的调研及其他房地产政策的实施情况，将决定项目的可行性、规划设计方向等。其存在的主要风险为政策风险、融资风险、土地价格风险、产品定位风险，将采取以下防范与应对措施：
（1）加大前期市场调研力度，充分了解当地政策
前期调研的精细度对于投资决策阶段至关重要，调动参与调研人员的主观能动性，让项目管理人员全身心投入到市场当中，充分了解D项目所处的宏观经济环境、政策环境、交通情况、配套设施、周边竞品的定位及未来发展的趋势，为项目未来规划提供有效的参考价值，这样能够为项目工程决策的制定提供指导和依据。通过调研报告的分析，应给项目的可行性给出合理的答案，对市场未来的发展具有延展性，并对项目未来的规划及产品组合提出合理化建议，这样才能保证D项目在周边项目中脱颖而出。
（2）充分了解当地项目的成本情况，为目标成本提供可靠的数据支撑
根据 D项目的具体情况，对该项目的成本和费用进行了测算，并对其进行了详细的分析。对项目造价进行科学、精确的评估，可以为项目的后续建设、建设、投资等提供设计依据。项目可行性报告中最重要的就是前期的成本测算，测算结果直接决定D项目的利润率，也是判定项目是否可行的关键因素。可通过周边项目的调研，了解项目的前期工程费用，主要包括主体土建安装费用、基础设施费用、室外工程以及营销费用、财务费用的筹划等，通过对比为D项目提供有效的数据参考，这样才能够更加准确做出D项目的成本测算。

项目管理论文参考

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7结论与展望
7.1结论
房地产行业发展迅猛，横跨生产、流通、消费三大领域，在增加税收收入、创造就业岗位、改善居住环境、提高城市居民居住条件，并对推动有关产业的发展、拉动经济增长起到了重大作用，成为促进国民经济增长的支柱产业。然而，受国家对房地产的调控政策及国内外的疫情影响，随着我国产业结构的调整，房地产行业的开发成本急剧增加，同时管理费用、销售费用及财务费用居高不下，融资难、周期长、去化慢、利润低成为各个房地产企业发展的困难点，房地产开发所遇到的困难不断增加，所面临的风险也随之增大。
本文首先分析了风险管理的相关理论，并对国内外研究现状进行了对比。风险管理的流程包括风险识别、风险评估、风险控制，以上也是本文整体的思路，通过对中岳房地产公司概况和风险管理现状的了解，并对专家组成员进行调查访谈，归纳出项目开发四个阶段分别存在的管理风险，首先分析了投资决策阶段存在的政策风险、融资风险、土地价格风险、产品定位风险、施工技术风险等，其次分析了前期准备阶段的勘察风险、规划设计风险、招标风险、合同风险、前期手续办理风险、资金风险等；在施工建设阶段，包括工期风险、质量风险及安全文明施工风险等；在项目租售阶段，包括定价风险、销售风险及物业管理风险等。通过对以上风险因素的评估后，提出了D房地产项目风险管理的防范于应对措施：
（1）投资决策阶段：加大前期市场调研力度，充分了解D项目所在地的政策，精细化前期目标成本测算，同时，将区域发展环境、地区经济发展水平、行业竞争状况等因素结合起来，对项目所对应的市场展开分析和预测；
（2）前期准备阶段：应加大前期地质勘探，充分了解D项目的地质情况；充分了解当地居住习惯及周边竞品的产品组合，设计合理的户型配比及产品组合；严格把控招标清单准确性，认真审核招标图纸，谨防后期设计变更；
（3）施工建设阶段：严格把控现场施工质量，认真落实施工组织计划，保证施工进度，同时严格要求现场安全文明施工；
（4）项目租售阶段：充分做好前期市场调研，规避定价风险及销售风险，并选择口碑较好的物业管理工作，严控后期的物业管理风险。
参考文献（略）